La promesa de la compraventa.

La compra de una vivienda no forma parte de la rutina de las personas, por el contrario, ello ocurre sólo un par de veces a lo largo de nuestra vida. Por lo mismo, es conveniente que nos asesoremos bien en este proceso. (Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval. Es socio de la oficina Alliende y Cía., abogado de la Universidad Católica y magister en administración de empresas de la Universidad Adolfo Ibáñez)

Para algunos, el proceso de firma de una promesa resulta ser derechamente innecesario o un simple documento que permite cerrar un negocio. En mi opinión, pocos asumen la relevancia que tiene este instrumento y los efectos que conlleva su otorgamiento. Incluso, varios ni siquiera dimensionan sus efectos. En términos simples, la promesa de compraventa debe ser entendida como el marco regulatorio que debiera regir todo el proceso de compra – venta, es decir, las reglas del juego.

En una promesa de compra – venta debieran definirse con el mayor grado de claridad posible, además de la vivienda y su precio, aspectos tan importantes para las partes tales como la fecha y condiciones de entrega de la propiedad; la forma y condiciones de pago del precio, si se dejarán instrucciones notariales y en qué términos, qué sucede si el banco o institución que financie al comprador rechaza los títulos del inmueble o establece que su valor es muy inferior al precio convenido por las partes, quién y en qué plazo debe aportar los antecedentes para el estudio de los títulos de la propiedad.

También es clave especificar si se puede someter la vivienda a algún tipo de revisión técnica antes de comprar, en qué momento deben pagarse las comisiones a los corredores de propiedades que intervengan en la operación, y otras tantas que revisten importancia para las partes involucradas. Todas son inquietudes muy válidas, que deben aclararse oportunamente y para ello, no hay mejor instancia que el otorgamiento de una promesa de compra – venta con la asesoría adecuada.

Con respecto a la entrega de la propiedad, es importante también —y en la medida de lo posible—, que se defina un plazo máximo o una fecha de tope cierta y conocida por ambas partes, luego de la cual, si no se ha hecho efectiva la entrega material, eventualmente se apliquen multas diarias que fuercen al vendedor a acelerar el cumplimiento de los plazos establecidos.

La fecha de la entrega material también debiera ser abordada y aclarada en las promesas de compra – ventas ‘en verde’. En estos casos, no sería suficiente indicar que la compra – venta se celebrará una vez transcurridos determinados días después de la recepción final, dado que, si bien ambas partes desconocen dicha fecha y ésta se remite a un hecho objetivo —el otorgamiento de un certificado municipal— es claro que la compradora nada puede hacer para agilizar el otorgamiento de ese certificado. En cambio, la vendedora si podría agilizar o no el otorgamiento de dicho certificado.

En efecto, la fecha de recepción final será influida por la cantidad y calidad de la mano de obra que se contrate en las faenas, los estándares y medidas de seguridad implementadas y, asimismo, el grado de celeridad que imprima la constructora en el cumplimiento de los requisitos o exigencias que plantee la municipalidad para el otorgamiento del mencionado certificado. Dado lo anterior, aún en este tipo de promesas de compra – ventas, es conveniente (y en mi opinión necesario) fijar plazos máximos de entrega, conocidos y aceptados por las partes.

Finalmente, en caso de requerirse un crédito hipotecario para complementar el pago del precio de la compra – venta, es importante aclarar que, habitualmente, las instituciones sólo financian un porcentaje del precio convenido o de la tasación del inmueble, el menor de éstos y, además, el pago de esa parte del precio se efectuará directamente por la institución de crédito designada por el comprador. Ello, sólo una vez que la compra – venta y garantías constituidas a favor de dicha institución se encuentren debidamente inscritas en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, sin que ello implique dejar documentos en notaría en garantía del pago al momento de la firma de la compra – venta por las partes.