Resumen en relación a los impuestos por ventas de viviendas.

IMPUESTO A LOS GANANCIALES.

A contar del 1 de enero de 2017, y a raíz de la reforma tributaria, quienes vendan bienes raíces adquiridos después de 2004 podrán eximirse de pagar impuesto a las ganancias, por una o más operaciones, solo si la utilidad es inferior a ocho mil UF. Superando ese monto, deberán pagar el 10% del beneficio obtenido, ya sea por una o varias enajenaciones, pues las ganancias se irán acumulando a través del tiempo.

¿Afecta a las empresas?

El impuesto y la posibilidad de no tributar las ventas que generen ganancias de hasta ocho mil UF afectan solo a personas naturales con domicilio y residencia en Chile. Las empresas, en tanto, deben cancelar el impuesto de primera categoría por la utilidad de sus operaciones registradas en sus balances, comentó el abogado y socio de Moraga & Cía., Álvaro Moraga.

¿Solo viviendas o también terrenos?

La norma hace referencia a bienes raíces, por lo que incluye las viviendas, terrenos y propiedades comerciales, «en la medida en que ellas consten inscritas a nombre del titular que las enajena», señaló el abogado asesor de RSM Chile Auditores, Cristián González.

¿Cómo actúa en el caso de una propiedad con varios dueños?

Si una vivienda o terreno es comprado por un matrimonio, por ejemplo, en porcentajes del 70% y 30% (marido y mujer, respectivamente), la exención hasta las ocho mil UF operará de forma proporcional a la ganancia obtenida. Por ejemplo, si la utilidad es de mil UF, 300 UF quedarán registradas en la cuenta de la mujer y 700 UF en la del hombre, para efectos de la acumulación de ganancias de operaciones futuras.

¿Para ciudadanos extranjeros también opera?

«El impuesto afecta a los extranjeros, y la exención de las ocho mil UF solo es aplicable si este tiene domicilio o residencia en Chile». Tener domicilio significa vivir en el país o realizar negocios y tributar, lo que debe acreditarse, explicó Álvaro Moraga. En tanto, ser residente es permanecer por más de seis meses en el territorio, durante un año calendario, o más de seis meses en total dentro de dos años tributarios consecutivos.

¿Cómo se determina la utilidad?

La utilidad se determina por la diferencia entre el costo de adquisición y el valor de venta. Para determinar el primer ítem, la ley considera tres opciones: avalúo fiscal al 1 de enero de 2017, costo de compra reajustado por IPC, y el valor comercial acreditado, según tasación realizada de conformidad a la Resolución 127 de 2014 del Servicio de Impuestos Internos. Esto último es una valorización bancaria, comercial o copia de tasaciones de inmuebles similares, comunicada al SII mediante un formulario especial (N° 2897) hasta el 31 de diciembre de 2015.

Esto opera solo para bienes raíces adquiridos a contar del 1 de enero de 2004 y previo al 29 de septiembre de 2014.

IMPUESTO POR I.V.A.

En primer lugar, a contar del 1 de enero de 2016 toda venta de viviendas que se realice por parte de una empresa inmobiliaria o constructora deberá pagar IVA.

También pagarán IVA las personas naturales que realicen compra y venta de inmuebles y que sean considerados por el Servicio de Impuestos Internos como “habituales”, siendo requisito para ello que entre la compra y posterior venta pase menos de un año, o que se desarrolle en repetidas ocasiones.

Sin embargo, quedarán libres de este pago todas las ventas cuyas promesas de compraventa se realicen hasta el 31 de diciembre de 2015. Para ello, estas promesas deben cumplir ciertos requisitos legales; realizarse por “escritura pública” autorizada por un notario e incorporada en un protocolo o registro público.

Esta promesa igualmente puede ser un “instrumento privado” que debe protocolizarse al final del registro de un notario, dejando constancia en el libro de repertorio.

También estarán libres del pago del IVA la compra y venta de terrenos sin construcción y la venta de viviendas que sean adquiridas con un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Lo mismo regirá para los contratos de arriendo con opción de compra que se hayan realizado antes del 31 de diciembre de 2015.